ここでは「2020/1/1から2020/12/31」を見たい期間とし「True」と判定、それ以外の期間は「False」と判定されます。
契約設備電力とは何でしょうか。またその計算方法を教えてください。
東京電力管内で高圧需要家として回答します。 まず、契約電力を算出する方法は２通りの計算が必要です。 １っ目は、契約負荷設備容量（ｋｗ）を１．２５倍します。（入力換算と言います） 次に台数圧縮と言う計算をします。 大きい順に１００％（１番・２番）９５％（３番・４番）９０％（その他全て）の合計を算出します。 （一般的には、照明負荷を１番にします） 次に台数圧縮後の合計値に係数を掛けます。 最初の６ｋｗにつき１００％、次の１４ｋｗにつき９０％、次の３０ｋｗにつき８０％、次の１００ｋｗ につき７０％、次の１５０ｋｗにつき６０％、次の２００ｋｗにつき５０％、（ここまでで５００ｋｗに なります）５００ｋｗをこえる部分につき３０％ この係数で出た値を合計したものが契約設備電力です。 ２っ目は、契約受電設備（ＫＶＡ）を合計に次の係数を掛けて出た合計したものが契約設備電力です。 最初の５０ＫＶＡにつき８０％、次の５０ＫＶＡにつき７０％、次ぎの２００ＫＶＡにつき６０％、次ぎ の３００ＫＶＡにつき５０％（ここまでで６００ＫＶＡになります。）６００ＫＶＡをこえる部分につき ４０％、この係数を掛けて出た数値を合計して下さい。 １っ目と２っ目を比較して、いずれか小さい方が契約設備電力です。 （一般的には、負荷契約は後々が面倒なので、受電設備契約の方が小さくなる様にします。 若しくは、今後の変動が予想されると書いて、受電設備契約希望とします） もう一つ注意が必要なのは、実量制（４９９ＫＷ以下）か協議契約（大口需要家・契約５００ＫＷ以上） で用紙が違いますので、注意して下さい。
質問者からのお礼 2010/05/11 20:50
その他の回答 (2)
- 2010/05/08 14:27 回答No.2
契約電力には負荷設備契約（負荷契約）・受電設備契約（トランス契約）・実量制契約（デマンド）・協議契約があり、契約電力を決定し、基本料金を決めています。 １００ｋＷぐらいまではこの内負荷契約又はトランス契約、１０００ｋＷまではデマンドそれ以上は協議だったような気がします 負荷契約は台数圧縮と容量圧縮があり、トランス契約は容量圧縮のみです。詳しくは電力会社発行の供給規定に乗っています。もらってきて調べてみてください、参考ＵＲＬを書いておきました。 私はいつも負荷設備・変圧器の容量、台数を書き、後は電力会社の窓口の方に書いてもらってます。間違って書きなおす手間を省くために・・・窓口の方すみません
質問者からのお礼 2010/05/08 18:08
-
テイクプロフィットを計算する方法
- 2010/05/03 21:10 回答No.1
＞契約設備電力とは何でしょうか… 電力会社と顧客との間における、料金を算定するためのもっとも基本となる数値のことです。 ＞各変圧器の容量を合計したものとは違うようですが… テイクプロフィットを計算する方法 どんな機械でも常に 100パーセントの負荷がかかっているわけではありませんから、所定の負荷率と需要率をかけ算した数字です。 ＞その意味と計算式を教えてください… 意味は前述。 計算式は、電力会社は全国一社ではありませんから、地元の電力会社にお問い合わせください。 ここで他所の計算式を聞いても、あなたのところでそのとおりとは限りませんから。 ＞電力会社提出の「電力使用申込書」を作成したいのですが… 私のところでは、契約電力は申し込んだ内容を見て算定されるものであって、顧客がわかりもしないのに記入することはありません。
質問者からのお礼 2010/05/03 22:07
関連するQ&A
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関西電力管内です。 現在、従量電灯Aの契約です。 テイクプロフィットを計算する方法 一般家庭の電灯契約で従量電灯Bが あるのですが、 単価だけで見るとBの方が 安く設定されています。 ただ、基本料（契約容量）が プラスされるので、いったいどっちが 安く上がるのかわかりません。 関西電力のHPでシュミレーションみたいのが ありますが、Bの計算には 契約容量を入れないと計算されません。 機器の消費電力から どのように計算されるのでしょうか？
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国は一般家庭に対しても電力小売り自由化を進めるようですが、いくつか疑問があります。電力会社以外で発電した電力を一般家庭で使用しますが、送電・配電設備は電力会社の設備を利用することになると思われます。 小売りの発電側に何らかのトラブルが発生し、供給が停止した場合、電力会社の送電設備を利用していることから停電することがないと考えられる。電力供給者として双方同じ立場でありながら、求められる供給責任の度合いが異るのに安い電気料金とすることは不公平ではないか？ 小売り側が停止した時には電力会社の電力を使用することになるが、この場合、通常より高い電気料金を設定する必要があるのでは？ これまで電力会社は小売り側から供給している負荷に対しても、供給力（設備）を確保してきました。（但し高圧受電の変圧器はお客様側設備） 一般家庭の電力を自由化された場合も電力会社の変圧器を使うことから、本来電力会社が負担する必要の無い負荷に対しても備える必要が出てきます。このことから一般家庭への電気料金の値上げにつながりませんか？
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モバイルアプリ分析ツールのROI（投資利益率）を計算する方法
こういったことから思い起こされるのは、投資利益率（Return On Investment、ROI）です。ROIは多くの意思決定において鍵となる指標ですが、使用するツールに関しては定量化しにくいかもしれません。しかし、ほかのあらゆる物事と同じように、ROIは確かにそこに存在します。問題になるのは、使用しているモバイルアプリの分析ツールが、ビジネスについての分析や獲得、または修復のためにどのように役立っているかを明確化することです。私たちのツール、Appsee Mobile App Analyticsを事例にファネルをいくつか見てみましょう。ゲーム、公共料金、ECサイトという３つの異なる分野に焦点を当てていきます。
質的分析ツールのROIはプラス
ほとんどのツールには問題があります。ユーザーがどこで脱落するのかは表示しても、なぜ脱落するのかまでは教えてくれないでしょう。これまでのファネルを見返してください。どのステップにも、小さな再生ボタンがあるのがわかると思います。これはAppseeのプラットフォームにあるボタンで、ファネルのそれぞれの段階における、実際のユーザーセッションの動画を見ることができるものです。「HotelPayment（ホテルの料金）」画面で41％のユーザーが脱落している理由を推測する必要はありません。実際に観察できるのです。
どのようなモバイルアプリ分析ツールを使っていようと、ROIを実際に算出するのが賢明です。さまざまなツールを比較したいと思うでしょう。その唯一の方法は、価格だけでなく、そのツールを使うことでどれだけお金を節約できるのかを理解することです。 上記のような基本的な計算でさえ、成功するために必要なツールを手に入れて維持するには、長い道のりがあります。１つ 私たちが既に知っているのは、Appseeのような質的分析ツールであれば、どのように調理してもROIはプラスになるということです。３つの分野しか事例を紹介しませんでしたが、すべてに対して同じ法則が適用できます。
法人税の計算はどうやってするの？知っておくべき法人税率と益金と損金について
松葉 直隆
大学卒業後、損保ジャパン日本興亜代理店の保険会社にて5年以上勤務し、 年間100組以上のコンサルティングを行う。
その後、2016年6月よりマネーグロースの記事監修を務める。
- 日本の税の種類は、 所得税、相続税、贈与税、登録免許税、消費税、個人住民税 などがある。
- 法人税とは、法人の企業活動により得られる所得に対して課される税金のこと。
- 法人税の金額は、 法人所得（益金－損金）×税率 で計算される。
| 代理店名 | 公式 | 取扱数 | 特徴 | |
|---|---|---|---|---|
| 訪問型 保険相談 窓口 | 保険見直しラボ  |  | 32社 | ●相談実績No.1の大手保険代理店 ●他社と比べ相談員の業界経験歴が長く、保険会社の将来性も考慮した提案 ●相談員全員が32社すべての保険を扱えるので、広く保険を比較できる ●強引な保険勧誘はしないと宣言 |
ほけんのぜんぶ  | | 34社 | ●電話・WEB相談は24時間365日受付 ●FPの資格取得率が100％ ※ほけんのぜんぶから訪問する入社1年以上のプランナーが対象 ●保険以外にもお金に関するアドバイスに定評あり | |
日本の税制とは？
今回は、 法人税の計算 についてです。
松葉 直隆
日本の税の種類
所得税
実際に税金が課されるのは、 所得から所得控除を引いた課税所得に対して です。
個人の1年間（1月1日から12月31日まで）の所得に対して課され、 原則として翌年の2月16日から3月15日までが確定申告期間 となります。
原則、所得税は所得が高いほど税金が高くなる「 超過累進税率 」によって税額が計算されます
- 障害年金、遺族年金
- 給与所得者が受ける通勤手当（1か月あたり10万円が限度）
- 生活用動産（家具や衣服など）を譲渡した場合の所得
- 生命保険の入院給付金
- 損害保険金、損害賠償金、慰謝料（心身に加えられた損害または資産の損害につき支払われるもの）
- 労災保険、雇用保険からの給付金
- 宝くじの当選金（国内で発行されたものに限る）
- 国内で発行される公社債の譲渡による所得
- 国民健康保険の保険給付
相続税
その 遺産総額が大きいとかかる税金 のことです。
相続税がかかるもの
相続や遺贈によって取得したものとみなされる財産
被相続人から死亡前3年以内に贈与により取得した財産
相続や遺贈で財産を取得した人が、被相続人の死亡前3年以内に被相続人から財産の贈与を受けている場合には、原則としてその 財産の贈与された時の価額を相続財産の価額に加算 します。
相続時精算課税の適用を受ける贈与財産
被相続人から、生前、相続時精算課税の適用を受ける財産を贈与により取得した場合には、その 贈与財産の価額(贈与時の価額)を相続財産の価額に加算 します。
- 墓地や墓石、仏壇、仏具、神を祭る道具など日常礼拝をしている物
ただし、投資の対象となるものや商品として所有しているものは相続税がかかります。 - 宗教や慈善、学術、その他公益を目的とする事業を行う一定の個人などが相続や遺贈によって取得した財産で 公益を目的とする事業に使われることが確実なもの
- 地方公共団体の条例によって、精神や身体に障害のある人又はその人を扶養する人が取得する心身障害者共済制度に基づいて支給される給付金を受ける権利
- 相続によって取得したとみなされる生 命保険金のうち500万円に法定相続人の数を掛けた金額までの部分
- 相続や遺贈によって取得したとみなされる退職手当金等のうち500万円に法定相続人の数を掛けた金額までの部分
- 個人で経営している幼稚園の事業に使われていた財産で一定の要件を満たすもの
なお、相続人の誰かがその幼稚園を経営するのが条件。 - 相続税の申告期限までに国又は地方公共団体や公益を目的とする事業を行う特定の法人に寄附したもの、あるいは、相続や遺贈によって取得した金銭で、 相続税の申告期限までに特定の公益信託の信託財産とするために支出したもの
- 相続税の申告についてです。
ただし、相続税がかからないケースであっても、「配偶者の税額軽減」や「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」などの 申告が要件となっている特例の適用を受ける場合 には、 テイクプロフィットを計算する方法 相続税の申告書を提出しなければなりません。
遺産分割が申告期限までに終了してなくても、相続税の申告書は期限までに提出する必要があり、 法定相続分どおりに法定相続人が財産を取得したと仮定して申告 をするのです。
贈与税
贈与税 は、 個人から贈与によって財産を取得した場合に、その財産を取得した個人に対して課される税金 です。
| 贈与者 | 受贈者 | 課される税金 |
| 個人 | 個人 | 贈与税 |
| 個人 | 法人 | 法人税 |
| 法人 | 個人 | 所得税・住民税 |
登録免許税
松葉 直隆
税率は、 不動産の価額や航空機の重量に一定の税率を乗じる 、もしくは、 1件当たりの定額になっているもの などがあります。
事後現金納付
免許等に係るものについては、免許等を受けた後、当該登記機関の定めた期限（最長1月）に現金で納付をし、その 領収証書を当該登記機関の定める書類にはり付けて提出 します。
消費税
消費税の課税対象は、 国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等と輸入取引を 不課税取引 といいます。
- 株式・出資に係る余剰金の配当等
- 個人が生活の用に供している資産の譲渡
- 祝い金や見舞金
- 受取保険金
- 土地の譲渡および貸付
- アパートやマンション、社宅など、住宅の貸付
- 上場株式などの有価証券の譲渡
- 住民票、戸籍謄本等の行政手数料
個人住民税
不動産取得税
土地や家屋を購入したり、家屋を建築するなどして不動産を取得したときに、 不動産取得税が課税 されます。
固定資産税
国税と地方税
| 国税 | 所得税、法人税、相続税、贈与税、登録免許税、消費税 |
| 地方税 | 個人住民税、不動産取得税、固定資産税、地方消費税 |
直接税と間接税
| 直接税 | 所得税、法人税、相続税、登録免許税、固定資産税 |
| 間接税 | 消費税、酒税 |
申告納税方式と賦課課税方式
「申告納税方式」は、納税者が税額計算を行って申告納付する方式、「 賦課課税方式 」は、徴税側が税額計算を行って納税者に納税額を告知する方式。
| 申告納税方式 | 所得税、法人税、相続税、消費税 |
| 賦課課税方式 | 個人住民税、不動産取得税、固定資産税 |
法人税とは？
法人税の概要
法人の所得金額は、益金の額から損益の額を引いた金額となっていて、益金の額とは、商品・製品などの販売による売上収入や、土地・建物の売却収入などで、また、 損益額とは、売上原価や販売費、災害等による損失などの費用や損失 にあたるものです。
法人税の種類
連結所得に対する法人税
資本関係のある連結企業グループを、1つの納税単位として計算する「 連結納税制度 」という法人税があります。
特定信託の所得に対する法人税
＜退職年金等積立金に対する法人税＞
法人税収の推移
法人税の計算方法とは？
法人税の計算式
普通法人
| 中小法人以外の普通法人 | 23.2% |
中小法人・一般社団法人等
| 中小法人、一般社団法人等、公益法人等とみなされているもの、人格のない社団等 | 年800万円以下の部分：19%（15%） |
| 年800万円超の部分：23.2% |
公益法人等
| 公益法人等 | 年800万円以下の部分：19%（15%） |
| 年800万円超の部分：19% |
協同組合・医療法人等
| 協同組合等・特定医療法人 | 年800万円以下の部分：19%（15%） |
| 年800万円超の部分：19% | |
| 特定の協同組合等の年10億円超の部分：22% |
益金の概要
益金とは、 会社に入ってくるお金・財産 のことをいいます。
益金の注意点
収益を得る権利が確定した年度に益金に計上される＝権利確定主義
松葉 直隆
この場合、判例によれば、 権利確定主義を採用 し、 会社が代金をゲットする権利が固まった時点で益金に算入される ことになります。
「無料サービス」（無償取引）にも益金が発生する
借入金は益金に算入されない
株式をめぐるお金のやりとり（資本等取引）からは益金は発生しない
損金の概要
損金 とは、 会社から出ていく費用や損失等のこと をいいます。
損金へ算入が認められるもの、認められないもの
交際費等
交際費等 とは、交際費、接待費、機密費その他の費用で、その得意先、仕入先その他事業関係者など（間接的な利害関係者および当該法人の役員、従業員、株主も含む）に対する 接待、供応、慰安、贈答 その他これらに類する行為のために支出するものをいいます。
| 資本金または出資金 | 損金算入限度額 | テイクプロフィットを計算する方法
| 中小法人 | 「年800万円まで」か「飲食費の50%」のいずれかを選択 |
| 中小法人以外 | 飲食費の50% |
- カレンダーや手帳、うちわ、手ぬぐいなどを贈与するために通常要する費用
- 会議に際して、通常供与される昼食の程度を超えない飲食物等に要する費用
- 1人あたり5,000円以下の一定の飲食費
寄付金
- 法人が支出した国・地方公共団体に対する寄付金や財務大臣が指定した寄付金については、全額が損金算入となる。
- 一般の寄付金（政治家・政党・宗教団体に対する寄付金など）や特定公益増進法人に対する寄付金については、一定金額を超える部分が損金不算入となる。
租税公課
| 税目 | 損金不算入となる主なもの | 損金となる主なもの |
| 法人税 | 法人税（本税）、延滞税、加算税 | 退職年金等積立金に対する法人税、利子税 |
| 法人住民税（道府県民税・市町村民税） | 法人住民税（本税）、延滞税、加算税、道府県民税の利子割 | 納期限の延長に係る延滞金 |
| 法人事業税 | 延滞税、加算税 | 法人事業税（本税）、納期限の延長に係る延滞金 |
| その他の租税公課 | 印紙税法の規定による過怠税、罰金・科料・過料、国税の延滞税、地方税の延滞金 | 印紙税、登録免許税、固定資産税・都市計画税、不動産取得税、自動車税 |
役員給与
減価償却費
＜原則＞
| 取得価額 | 取扱い |
| 10万円未満のもの、または使用可能期間が1年未満のもの | 即時償却することができる |
| 10万円以上20万円未満のもの | 減価償却資産として資産計上する。ただし、事業年度ごとに一括して3年間均等償却することができる |
| 20万円以上のもの | 減価償却資産として資産計上する |
なお、法人税上、定められた方法によって計算した 償却限度額を超える減価償却費は、損金不算入 となります。
青色申告書を提出する一定の中小企業者等が、平成15年4月1日から平成28年3月31日までに取得価額10万円以上30万円未満の減価償却資産を取得し、事業の用に供した場合には、その 減価償却資産の取得価額の全額を損金 とすることができます。
Tableau：見たい期間のみの昨年対比推移グラフを作る方法
完成形イメージ
昨年対比の推移を表現する時にぶつかる課題
課題① 連続型の日付データだと、表計算「前年比」が使用できない
連続型の日付データを用いて、ある指標の推移グラフを作成する時は、表計算「前年比成長率」を使用できません。
以下の様に、日付を「不連続型」として扱えば「前年比成長率」は使用できます。
課題② 表計算を使うと、フィルターで見たい期間を絞り込む事が出来ない
また、Tableauにおける表計算とは「シートで集計された後に計算する」関数です。
ですので「シートで集計する」前にデータを絞り込むフィルターで見たい期間のみにしてしまうとと、「前年比成長率」は表示されません。
「前年比成長率」の表計算をするにも、計算対象となる前年のデータがシート上に存在しないんですね。
"テイクプロフィットを計算する方法 WINDOW_SUM関数"と"True/False"を組み合わせて「見たい期間だけの昨対比推移グラフ」を作る
- 日付は「連続型」として扱う
- 見たい期間だけを見る時フィルターは使用しない
手順① WINDOW_SUM関数を使い、366個前の値を取得する
まず、丁度1年前の値を取得する為にWINDOW_SUM関数を作成します。
の形式で記述し、指定された範囲（開始、終了）にある値の計算値を返します。
そして「開始,終了」に入れる値としては
- 0:現在の位置を返す
- 1:現在の位置から1つ先
- 1:現在の位置から1つ前
とすれば、「現在の位置から-366前、つまり去年の同日の売上の値」を返すと指定できます。
WINDOW_SUM関数を使って計算フィールドにより、前年の値が今年の値と上手く同時に表示できました。
あとは、前年比を示す計算フィールドを以下の様に作成します。
これで無事「昨年対比の推移」を作成できました。
手順② True/Falseと非表示を組み合わせてフィルター代わりにする
ここでは代替案として、以下を行う事で「データは絞り込まないが、見た目上は絞り込んでいる様に見える」という事が実現します。
- 「True/False」で「任意の期間か否か」で区別する
- Falseのデータを非表示にする
まず、「任意の期間かどうか」を判定する計算フィールドを作成します。
ここでは「2020/1/1から2020/12/31」を見たい期間とし「True」と判定、それ以外の期間は「False」と判定されます。
作成した計算フィールドを「属性」として「色」に配置すると、見たい期間と見ない期間に綺麗に区別できます。
次に「False=見ない期間」と判別されたものを「非表示」にします。
すると、見たい期間のみで「昨年対比の推移」を作成することが出来ました。
後は見た目を見やすく調整したら完成です。
- WINDOW_SUMで1年前の値を取ってくる
- 任意の期間かどうかをTrue/Falseで判別する
- Falseを非表示にする
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不動産売却時にかかる税金とは？税金の基礎知識や税金対策について解説
具体的には、次のようになります。
- （ア）は、2012年6月1日に不動産を取得して、2017年7月1日に売却しています。
- この場合、所有期間は5年1ヶ月ですが、2017年1月1日時点で4年7ヶ月経過ですので、短期譲渡となります。
- （イ）は、2012年6月1日に不動産を取得して、2018年2月1日に売却しています。
- この場合、所有期間は5年9ヶ月であり、2018年1月1日時点で5年7ヶ月経過ですので、長期譲渡となります。
短期譲渡所得と長期譲渡所得とでは、2倍ほど税率に開きがあるので、あらかじめ認識しておくことが大切です。
所有期間によって税率が変わる譲渡所得税ですが、親から相続した不動産の所有期間は引き継いで計算します。
不動産売却にかかる税金のシミュレーション
おおよその「売却価格」と不動産の「所有期間」と「取得費（取得時にかかった費用：購入価格）」と「諸経費」を入力すると、手取り金額が分かります。また、手取り金額の他にも、仲介手数料や印紙税・譲渡所得税などがそれぞれいくらかかるか分かります。
0 万円
0 万円
0 万円
0 万円
0 万円
0 万円
| 売却価格 | - | 0 万円 |
| 仲介手数料 | - | 0 万円 |
| 諸経費 | - | 0 万円 |
| 印紙税 | - | 0 万円 |
| 譲渡税 | - | 0 万円 |
| 手取り金額 | 0 万円 |
0 －( 0 ＋ 0 ＋ 0 ＋ 0 )＝0万円
(譲渡益－特別控除) ×税率 (所得税＋住民税)＝ 譲渡税
( 0 - 0 ) × 0% [0%＋0%] ＝0万円
不動産売却でかかる税金に使える控除・特例
- 3,000万円特別控除
- 取得加算の特例
- マイホームを買い替えた場合の損益通算・繰越控除
- 住宅ローンが残っている場合の損益通算・繰越控除
なおこれらの特例を受けるためには確定申告をすることが必要です。確定申告を忘れずに行いましょう。
3,000万円特別控除
3,000万円特別控除は、マイホームの定義を満たせば所有期間の長短に関係なく適用を受けられる制度で、譲渡所得から最大3,000万円まで控除を受けることことができます。
例えば、所有期間20年で売却価格5,000万円、取得費1,000万円、譲渡費用200万円だった場合、5,000万円（売却価格）-1,000万円（取得費）-200万円（譲渡費用）-3,000万円(特別控除) = 800万円が課税譲渡所得となります。
納税額は800万円×20.315%=162.52万円です。
3,000万円特別控除に必要な書類
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）土地・建物用
- 戸籍の附票の写し（譲渡契約締結の前日、住民票記載の住所と売却した居住用財産の所有地が異なる場合）
取得加算の特例
親から相続した家を売却するという方も多いでしょう。相続した家であっても利益が出た際には課税対象となるため、譲渡所得税と住民税を支払わなければなりませんが、「取得加算の特例」を活用することで節税できる可能性があります。
その場合、相続から3年10か月以内の売却であることが必須条件です。また、相続税を支払っていることが大前提ですので注意しましょう。
取得加算の特例に必要な書類
- 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）土地・建物用
- 株式等に係る譲渡所得等の金額の計算明細書
マイホームを買い替えた場合の損益通算・繰越控除
自分が住んでいるマイホームを令和3年12月31日までに売却し、新たにマイホームを購入した場合に、旧居住の譲渡による損失が生じたときは、譲渡損失をその年の他の所得から控除することができます。「損益通算」と言って、不動産取引において生じた売却損を給与所得や事業所得などの他の所得から相殺することでトータルの税額を減額する、という仕組みになっています。
- 所有期間10年超の場合の軽減税率の特例
- 3,000万円特別控除
もしも売却した年だけの所得税で相殺できなかった場合、最長3年にわたって計算することができます。これを「譲渡損失の繰越控除の特例」と呼びます。
マイホームを買い替えた場合の損益通算・繰越控除に必要な書類
- 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
- 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計画書（租税特別措置法第41条の5用）
- 売却した居住用財産の登記事項証明書、売買契約書の写しなど
- 買い換えた居住用財産の住宅借入金等の残高証明書
- 戸籍の附票の写し（譲渡契約締結の前日、住民票記載の住所と売却した居住用財産の所有地が異なる場合）
住宅ローンが残っている場合の損益通算・繰越控除
- 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるマイホームであること
- ローンの償還期間（満期）まで10年以上の住宅ローン残高があること
住宅ローンが残っている場合の損益通算・繰越控除に必要な書類
- 特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書（租税特別措置法第41条の5の2用）
- 売却した特定居住用財産の登記事項証明書や売買契約書の写し
- 譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書（売買契約日の前日のもの）
不動産売却後の確定申告とは
確定申告が不要なケース
譲渡所得税は不動産を売却して利益がある場合に収める税金です。したがって譲渡所得を計算して損失がある（購入価格より売却価格が下回っている）場合には譲渡所得の課税対象とならないため原則として確定申告の必要はありません。
しかし損失が大きいならば確定申告をすることで他の所得と相殺し、課税額を減らすことができます。つまり不動産を売却して損失が出た場合でもマイナス分を所得に組み込んで所得税と住民税を減らす（＝節税ができる）ということです。これを損益通算といいます。
確定申告の手順
- 適用される特例を確認する
- 必要書類を準備する
- 譲渡所得税を計算する
- 確定申告書を作成する
- 確定申告書を提出する
不動産売却活動中に支払う税金
印紙税とは、売買契約時に貼付する収入印紙に支払う税金のことです。収入印紙を購入して契約書などに貼付することで間接的に納税しているということになりますが、売主と買主で1通ずつ契約書を作成する場合は2枚、どちらから原本を所有してもう一方がコピーを保有する場合は1枚でも良いという慣習があります。
-
不動産の譲渡に関する契約書
印紙税を支払うタイミングは売買契約書の締結時です。所定の場所で納付するわけではなく、原則として収入印紙を購入し売買契約書に貼り付けることで納付します。
| 収入印紙税 | ||
|---|---|---|
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 100万～500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万～1,000万円以下 | 10,000円 | テイクプロフィットを計算する方法5,000円 |
| 1,000万～5,000万円以下 | 20,テイクプロフィットを計算する方法 000円 | 10,000円 |
| 5,000万～1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
登録免許税
登録免許税とは、物件の所有者が変わる際の登録（登記）にかかる税金です。
買主が「所有権移転や抵当権設定時の登記費用」を、売主が「抵当権抹消の登記費用」を納めるのが一般的です。
抵当権抹消登記によって登録免許税を支払うタイミングは、不動産の決済・引き渡しの日です。
抵当権抹消登記時の登録免許税の金額は不動産ひとつあたり1,000円となります。「不動産ひとつあたり」とは、例えば一戸建てであれば、土地と建物はそれぞれ個別の不動産とみなされて合計で2,000円かかることになります。
なお、抵当権抹消については、司法書士に依頼をすることが一般的であり、その場合は手数料も含めて1～2万円ほどかかることを覚えておきましょう。
税金を抑えて高値で不動産を売却しよう
所得税の計算方法や利用できる特例などをご紹介しました。不動産を売却した結果、手元に残るお金を多くする一番良い方法は、そもそも不動産を高値で売却することです。
不動産の査定価格は、プロである不動産会社でも会社によって大きく異なることが少なくないからです。複数の不動産会社に査定を依頼するのであれば、一括査定サービスを活用するのが便利でしょう。
数ある一括査定サービスの中でも、提携不動産会社数が1,700社もあるイエウールがおすすめです。提携不動産会社数が多いことで郊外でも豊富な不動産会社の紹介を受けられます。これから売却する予定の方は、完全無料で利用できるのでぜひ一度試してみてはいかがでしょうか？
以下の計算式で求めた譲渡所得に、税率39.63%（長期所有の場合は20.315%）をかけた額が譲渡所得税になります。
譲渡所得 ＝ 物件の売却価格 – 取得費 – 売却時の諸費用- 特別控除額
詳しくは譲渡所得税が発生する場合の計算方法で解説しています。
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